Informations juridiques
Les formes d’acquisition d’un bien immobilier à Budapest
- Acquisition en tant que PERSONNE PHYSIQUE :
Une personne étrangère n’ayant pas la nationalité hongroise doit obtenir un permis d’acquisition de bien immobilier délivré par l’administration hongroise.
Cette procédure a un coût de 40 euros et nécessite un délai d’environ 6 semaines. Le permis est accordé dans 99% des cas concernant les citoyens de l’UE.
Un permis n’est pas requis pour les cas suivants:
- Le bien est déclaré comme résidence principale.
- L’acquéreur est citoyen de l’UE, de l’UEA ou de la Suisse et a résidé en Hongrie durant une période d’au moins 4 ans.
L’abandon de cette règle est prévu courant 2009.
- Acquisition en tant que PERSONNE MORALE :
Aucun permis n’est nécessaire pour acquérir un bien immobilier en Hongrie sous forme de société.
La procédure de création d’une société (KFT, l’équivalent de la SARL en France) est extrêmement simple et se déroule en seulement 3 à 5 jours. Le coût de création s’élève à environ 100.000 HUF (400 euros).
Une somme de 500.000 HUF (environ 2000 euros) doit être déposée sur un compte hongrois durant 2 jours.
Comme pour toute société, la comptabilité (bilan et reporting financiers) doit être tenue par un comptable agréé même si l’entreprise n’enregistre aucune activité. Cette prestation a un coût d’environ 30 000 HUF + TVA (120 euros) par mois.
Taxes et coûts divers liés à l'achat d'un bien immobilier en Hongrie
| Type de bien |
Prix du bien |
Personnes individuelles |
Personnes morales |
| Ancien |
0 < 4 M HUF |
2 % |
2 % |
| Ancien |
> 4 M HUF |
4 % |
4 % |
| Neuf |
< 15 M HUF |
0 % |
0 % |
| Neuf |
15-30 M HUF |
6 % |
2 % du prix total |
| Neuf |
> 30 M HUF |
6 % du prix total |
2 % du prix total |
| Terrains et biens commerciaux |
- |
10 % du prix total |
10 % du prix total |
-> Frais d’avocat: 1% - 2% du montant du prix de vente.
Les taxes sont dûes 2 à 6 mois après l’acquisition.
Impôts sur la plus value
- Personnes physiques
-> La plus value, calculée sur la base de la différence entre le prix d'achat et de revente est imposée à hauteur de 25% suivant la méthode de calcul ci-dessous:
| Impôts sur les plus values / personnes physiques |
| Revente avant 2 ans après acquisition |
Impôt sur 100 % de la plus value réalisée |
| Revente 2 ans après l’acquisition |
Impôt sur 90 % de la plus value réalisée |
| Revente 3 ans après l’acquisition |
Impôt sur 60 % de la plus value réalisée |
| Revente 4 ans après l’acquisition |
Impôt sur 30 % de la plus value réalisée |
| Revente 5 ans après l’acquisition |
Impôt sur 0 % de la plus value réalisée |
| MONTANT DE L'Impôt = 25 % |
- Personnes morales
-> Le taux d'imposition sur la plus value des entreprises en HONGRIE est de 16% + 3% (impôt de solidarité)
-> De nombreuses charges et coûts sont déductibles et peuvent être pris en compte dans le calcul de la plus value.
Acquisition en tant que personne physique ou morale ?
| |
Personnes morales |
Personnes physiques |
| Avantages |
- Possibilité de déduire les charges et dépenses liées au bien immobilier
- TVA récupérable
- Facilité de facturation des loyers
- Taux d’imposition revenu locatif
|
- Pas de frais de comptabilité
- Impôts dégressif sur la plus value. 0 % de taxe sur la plus value après 5 ans
|
| Inconvénients |
- Coûts fixes liés à l'activité de l'entreprise
- Impôt sur la plus value quelque soit la durée
|
- Nécessité d'obtention d'un permis d'acquisition
- Taux d'imposition sur le revenu locatif
|
Nos recommandations :
Il est conseillé de créer une société lorsque l’investisseur acquiert plusieurs biens immobiliers. Ainsi la part des coûts fixes sur le revenu généré par l’investissement diminue et l’acquéreur bénéficie des facilités de gestion à la location qu’offre la création d’une société. Il peut également déduire des revenus de l’entreprise les dépenses relatives à ses activités immobilières.
Pour un nombre de biens limité (1 à 3 environ), il est préférable d’acquérir en tant que personne physique notamment si la période d’investissement estimée est supérieure à 5 ans.
